微博房产智库律师|王玉臣：开发商虚假宣传承担代价太小导致纠纷频发

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（文|微博房产智库律师 王玉臣）

“小区塑料湖”、“人工湖变垃圾场”、“小区热带雨林变加工厂”……近几年来，一些开发商存在不同程度上对楼盘“虚假宣传”的情况。

以长沙某项目“人工湖”变“塑料湖”的事件为例。有媒体报道称，该项目交房后，业主发现小区的绿化及公共设施与预期相差甚远，“人工湖”为塑料制作。该小区开发商称，项目报批报建、对外销售的过程中，并没有说过有人工湖。而业主称，楼盘宣传资料上面写着“住在公园里，日子缓缓如坠桃源”，但楼盘交付的实际景观与宣传资料的描述相差甚远。

《房地产广告发布规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。“住在公园里，日子缓缓如坠桃源”的广告概念模棱两可，对消费者消费产生了误导。因此从《房地产广告发布的相关规定》来看，上述开发商已经构成了虚假宣传行为。

为了避免类似情况的发生，消费者买房前可以要求开发商提供建设工程规划许可证的附图（小区规划总平面图），该图纸会对小区内规划的建筑或设施设备进行标注。如果上述小区规划总平面图内没有人工湖的标注，那么开发商是不可能在小区内建设人工湖的，因为其建成后也属于违规建筑。

开发商为何喜欢模棱两可的宣传语，其直接原因是开发商为虚假宣传行所收承担代价太小。

一方面，购房人如果追究开发商虚假宣传的民事责任，维权难度较大。另一方面，相关法律法规对开发商虚假宣传的处罚力度很低，《房地产广告发布规定》第二十一条规定：违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。也就是说，开发商某些虚假宣传行为最高处罚仅为3万元。对开发商而言，虚假宣传违规所得利益远高于行政处罚的3万元罚款。

因此，消费者要从自身出发，理性消费，避免陷入开发商虚假宣传的套路。一般情况下，开发商的虚假宣传主要包括4点：对配套设施的极力渲染、利用学区房的噱头、对房屋精装修和小区配置的鼓吹、对地理位置和交通方式的吹捧。

作为消费者，可以从上述4点着重对项目进行了解，例如，要求置业顾问提供项目建设工程规划许可证的附图等。此外，消费者在签约合同前也可以和销售人员强调精装修、小区环境、小区配套等因素会影响到自己的购房意愿，同时消费者要录音留证或做好微信聊天记录的保存。

如果消费者不幸落入开发商虚假宣传的套路，可以从4个角度进行维权：第一，取证，消费者要收集开发商线上、线下项目宣传资料；第二，针对开发商虚假宣传行为向住建部门提交违法查处申请；第三，与开发商进行直接的沟通和谈判，要求开发商给予自己相应赔偿或者提供其他解决方案；第四，如果证据确凿，消费者可以提起相关的民事诉讼。

但不得不承认，一些房企为了规避自己的法律责任，其会在商品房预售合同的补充协议中添加：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准……”

如果出现这种情况，消费者可以向市场监督局（工商局）提起对开发商虚假宣传行为的违法查处；其次，消费者可以视情况提起民事诉讼，但是该维权方式有一定难度，因为存在上述商品房预售合同补充协议，因此如果行政机关对开发商的虚假宣传行为进行行政处罚，民事法院支持消费者维权的机率较小，但具体案件也要具体分析。

（本文作者介绍：北京金诉律师事务所主任 王玉臣）

编辑：张杰

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