微博房产智库律师|杨文战：开发商捆绑销售行为侵犯消费者自主选择权
编者按：中国的房地产行业经过几十年风雨历程，如今政策制度、住房品质、市场规则、法律法规不断健全完善。百姓的安居梦关系到百姓的幸福梦，房地产行业的健康发展关系到千家万户的切身利益。一砖一瓦筑起的百姓安居梦，一分一寸都要经得起百姓的检验。微博房产315特别策划，凝聚业内专家、知名房产律师、房产KOL力量，为行业高品质发展建言献策，守护百姓安居梦圆。
（文|微博房产智库律师杨文战）
近几年，一些项目捆绑车位、精装修销售的事件，引发了社会热议。法制周末曾曝光一个维权案例，开发商要求消费者在购房之前，先签订《购买车位承诺书》，承诺书上有这样的内容：××自愿购买地下车位一个，车位款60万元。但该项目房屋每套价格仅在100万左右。
其实，房产销售领域一直有捆绑销售现象，尤其在政府为抑制房价过快上涨，落实房地产销售最高限价后，更是有不少开发商利用捆绑销售的手段牟利。
开发商常见的捆绑销售表现为在购房合同外，要求购房者签订《装修合同》或《车位购买合同》。例如；上述案例中开发商要求消费者想买房，必须先买车位。这是因为车位和房屋精装修的价格不在政府审核范围内，开发商可以利用这些捆绑的商品或服务让自身或关联公司获取超出正常标准的利润，如消费者拒绝开发商的捆绑商品服务，开发商则不卖房给消费者。
从法律角度来看，开发商的捆绑销售行为侵犯了消费者的自主选择权，涉嫌违反《消费者权益保护法》、《反垄断法》、《反不正当竞争法》等法律法规，住建委及部分地方政府相应主管部门也经常有发文禁止开发商有捆绑销售等违法行为。但开发商的捆绑销售仍屡禁不止，关键在于房屋买卖市场中往往是卖方占优势地位，如果是销路不好的房产项目捆绑销售是没有市场的，房产项目热销造就了开发商在市场中的强势地位，也成就了捆绑销售的基础。
项目是否存在捆绑销售很好判断，问题在于消费者发现开发商捆绑销售后没有选择的余地。如果消费者拒绝项目捆绑销售，则面临丧失购房机会。如果消费者选择先签约商品房买卖合同及捆绑销售的合同，事后再维权解除或确认捆绑销售合同无效，法律上支持的可能性较小。因为法律上虽然认为捆绑销售行为涉嫌侵犯消费者合法权益，但是并不直接支持消费者要求认定合同无效的主张，即使认定捆绑合同无效或支持解除，通常也会要求连同房屋买卖合同一并解除。法院一般不会支持消费者把“糖衣吃下去，把炮弹扔回去”的主张。
所以，消费者个人权益保护要放在签约购房合同前，如果开发商存在捆绑销售行为，消费者在购买前一定要对项目捆绑的商品和服务有清晰认知，谨慎决定是否购买该房产。如果消费者既想购买该房产又不想被捆绑销售套路，其可以收集证据向政府主管部门举报或投诉，假如开发商捆绑销售的行为被各有关部门证实，可能会受到行政处罚。开发商被行政机关处罚后，消费者是否还可以购买这个项目的房产，就需要看开发商如何评估了。
实际上，面对捆绑销售这类侵犯消费者权益的行为，仅靠消费者个人维权并不是最佳选择，消费者往往迫于开发商的优势地位不得不选择妥协，而事后维权成本又可能比较高。因此，在呼吁消费者理性购房的同时，也希望相关行政主管部门加大对开发商捆绑销售查处的力度，逐渐让房地产市场有一个健康的交易环境。
（本文作者介绍：中盾律师所合伙人律师 杨文战）
编辑：张杰
