超级房问|北京二手房成交量创5年新低 部分小区单价下跌近2万／平
2019年已经过半，回顾上半年北京楼市，在“房住不炒”的政策方针之下，整体楼市呈现出平稳的发展态势，二手房市场也逐渐“退烧”。
根据贝壳研究院的数据显示，2019年上半年北京二手房市场成交量创近5年新低，房价涨幅收紧，今年上半年二手房成交均价与2017年均价基本持平。北京二手房市场“退烧”释放了哪些信号？上半年降幅最大的房源是哪类？抗跌性较强的房源具备哪些共性特征？下半年哪些区域的二手房值得关注？
挖掘数据背后真相，探寻楼市发展脉络，本期微博房产《超级房问》栏目邀请贝壳研究院高级市场分析师钟涛对北京二手房市场走势进行解读。
前情概要：
1。 北京二手房成交量创近5年新低
2。 北京二手房房价3年未涨
3。 北京二手房库存增加，买方市场到来
4。 总价300-450万两居是成交主力
5。 最高均价跌2万/㎡，3类房源抗跌性最弱
6。 下半年二手房量价平稳新常态，刚需入市好时机
北京二手房成交量创近5年新低
贝壳研究院数据显示， 2019年上半年北京市场二手房成交量为7.3万套，为近五年同期最低值，同比2018年上半年成交量下降5.3%，同比2016年上半年历史最高点成交量降低45.6%。
在钟涛看来，北京二手房市场成交量下降主要由两部分原因组成。其一，政策高压，例如2017年“3·17”新政、2018年的公积金贷款政策，政策频繁收紧对北京二手房市场有抑制作用；其二，2018年北京限竞房的集中供应，给刚需置业人群提供更多选择，也因此对二手房市场起到了分流作用。
北京二手房房价3年未涨
从市场价格来看，北京二手房均价三年无明显变化。2017年-2019年6月，二手房的市场均价分别为，63000元/平方米、60821元/平方米、61482元/平方米。而2019年6月的均价为62260元/平方米，同比小幅下调0.1%，环比跌幅1%。
“2019年二手房市场均价较2018年小幅上涨，原因为结构性变化，属于正常的市场变化，对整体市场而言，房价基本持平，实现了‘房住不炒’的理念。”钟涛指出。
在新房集中供应、政策未见放松的背景之下，北京二手房市场预期、成交量价都以“稳”字当头。
北京二手房库存增加，买方市场到来
供需关系影响着价格变化，放在房地产市场来看，库存增长和去化速度放缓、去化周期增加直接影响房价，换句话说，销售不利，房价自然上涨难。
根据贝壳研究院的数据显示，北京二手房的库存呈现增长态势，2018年上半年二手房的库存为5-6万套，而今年上半年的库存为10万套。去化周期也从2019年年初的13个月增加至6月底的17个月。
钟涛分析称，二手房去化的正常周期为12个月，17个月的去化周期说明市场呈现低迷状态，现在北京楼市已经进入了买方市场，购房者可以更加理性选择心仪房源，不用操之过急。
总价300-450万两居是成交主力
自新政调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于刚需置业。从北京二手房成交特点分析，面向刚需人群的60-90平的两居室更有市场。贝壳研究院数据显示，从房屋面积来看，2019年上半年60-90平的二手房成交量占总成交量的40.3%；从户型来看，两居室的房屋成交量占总交量的54%。
从房屋总价款来看，300-450万的房屋总价购房者更容易接受，占2019年上半年北京二手房总成交量的35.4%。
“政策收紧使得消费者换房难度增大，而刚需购房人购买首套房源的首付款在调控前后变化不大。因此，调控后刚需房源成交量占比明显增加。”钟涛分析，购买二套普通住宅的首付比例从50%增加到60%、非普宅首付为80%，换房成本的增加，使得改善置业人群的换房积极性降低。
最高均价跌2万/㎡，3类房源抗跌性最弱
而分商圈来看，2019年上半年，回龙观区域成为成交热点。荣丰2008小区为2019年上半年热点小区。值得注意的是，部分小区单价出现明显跌幅。例如，位于海淀区的上地东里小区降幅最为明显，单价下降21214元/平方米。
可以看出，天价“学区房”、新房供应集中区域房源、房龄高于20年的老旧小房源房价出现了较大降幅。
相比较2019年上半年与2018年二手房成交均价来看，跌幅TOP15的商圈分别为，丰台区花乡、旧宫；昌平区小汤山；东城区的工体；西城区的陶然亭；海淀区万寿路、上地、万柳；朝阳区东大桥；门头沟区大峪；顺义区马坡、天竺；大兴区西红门、科技园区、观音寺。
对此，钟涛分析，3点因素影响二手房房价。第一，新房供应较为集中的区域；第二，小区楼龄高于20年并且位于郊区，小区为物业缺失、环境差，不能满足消费者对美好生活品质的追求；第三，逐渐均衡化的教育资源分配使得以前的天价“学区房”降价明显，如位于海淀区的小区。
下半年二手房量价平稳新常态，刚需入市好时机
伴随着周期反弹的“爽约”，量价平稳将成为新常态。数据显示，2006年到2017年，房价会呈现周期性变动，其中经历了2次房价下跌，分别位于2011年11月-2012年5月，历时7个月；以及2014年7月-2015年3月，历时9个月。但2017年11月-2019年5月的19个月期间，房价并无明显的周期性变动。
钟涛分析称，政策稳定的背景之下，可以判断北京二手房市场周期性变动已经消失，为下半年市场奠定了“稳”字当头的基调，是刚需入场的好时机。
钟涛分析，下半年为刚需‘上车’好时机，第一个因素为跌幅TOP15的商圈里有9个商圈均价在45000元/平方米之下，其中有6个商圈均价在40000元/平方米，比较适合刚需人群。此外，下半年二手房市场买卖双方的议价空间在4%左右，也就是说，如果挂牌价为500万的房源，买卖双方还有20万的可谈空间。
对于如何在北京置业二手房。钟涛建议，要根据自己生活居住范围及首付款，选择居住环境较好、房龄比较新的小区。
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