闽系房企期中考：高光之后的回归
编者按：地产风云，谁主沉浮？是砥砺前行，“爱拼才会赢”的闽系，是“皇城根”儿的京系，是极致主义的渝系，还是规模“鳌拜”的粤系？每个派系都有着独门招数，每个派系都被贴着特色“标签”，在房企半年报发布之际，一连串的数据背后，折射着不同派系房企的发展轨迹，也反应出各家企业的战略打法。自进入8月份以来，各家房企开始公布自己的“期中考”成绩，该成绩单常被视为房企一年中最重要的业绩审视节点之一，其就像一面镜子，能够窥视自身无尽的变化与未来。地产江湖，纵横捭阖，微博房产#楼市解码#特别策划——房产江湖期中考。
在过去几年，纵横驰骋的黄金时代，闽系房企发展迎来了高光时刻。日前，根据克而瑞公布的2019年上半年房企销售排行榜前50名，闽系房企占了 10席。闽系房企也已经成为房地产市场不可忽视的一支力量。日前，融信中国、阳光城、旭辉控股等闽系房企，相继发布了2019年上半年业绩报告，销售额均呈现出了不同态势的增长。
但随着市场环境的变化，闽系房企逐渐褪去了“激进”的标签，那又将发生哪些改变？ 在政策高压、融资收紧的背景下，面对新的“潮流”，“爱拼才会赢”的闽系房企又如何抉择？
爱拼才会赢的精神
成长于黄金楼市的闽系房企，在发展的快车道上，跨越了一道又一道门槛，从福建走向了全国化布局。目前来看，世茂房地产、阳光城、旭辉控股、融信中国等房企已经闽系代表的“领头羊”。
旭辉控股为最早走出福建的企业之一。时间“翻阅”至2000年，旭辉控股也只在厦门拥有寥寥几个项目。相比于国企的“上风上水”，民营房企多了几分“孤勇”与“爱拼才会赢”的精神。于是，这一年旭辉控股董事长林中带着寥寥几个项目开启在上海的“风雨飘摇”之路。这一年，万科、金地等房企已开启了全国化的战略布局。
2007年，旭辉控股才提出全国化战略布局，实现从偏安一隅到全国布局，借助房地产市场的黄金趋势实现高速扩张，正式进驻长沙、重庆、合肥、镇江、天津等地。2012年旭辉控股实现上市，在不到6年的时间里，实现了千亿规模。
与旭辉控股在业绩上“相爱相杀”的阳光城，1995年成立于福建，2012年将总部迁至上海。在旭辉控股实现千亿的2017年，阳光城创始人林腾蛟也许多了几分焦虑，于是，拉来了以财务见长的吴建斌和擅长拿地开发的朱荣斌，不断通过市场竞拍拿地，囤积“粮食”。数据显示，2017年，阳光城新增土地储备2022万方，同比增长47%，土地投资金额/销售金额比例达到108%；实现915.3亿元的销售额。
直到2018年，闽系房企世茂、阳光城、旭辉集团、泰禾集团等6家房企跻身千亿俱乐部，20多家房企销售超百亿。借由着“三分天注定，七分靠打拼”的精神，闽系房企在行业竞争持续升华的背景下，在房地产市场下行趋势开始之前完成了全国化布局，并在规模之战上取得了胜利。
从“激进”到“稳重”
作为表现突出的闽系房企，在政策洗礼、高压，行业竞争加剧的背景下，完成规模“出位”后开始重新调整布局，逐渐褪去了“高杠杆”模式。
数据来源：房企年报，微博房产制图
以融信中国为例，公司在2018年突破千亿销售大关后，开始不再一味追求销售额的高增长，降负债成为重点任务。根据2019年上半年的也业绩报告得知，融信中国融资成本从2018年末的7.1%下降至6.9%；净负债率从2018年上半年的140%降至77%。
融信总裁余丽娟在21博鳌房地产论坛上表示，练好内功是非常重要的，未来要提升运营效率、人均效能和产品溢价。今年公司仍会继续下调负债率，期望通过两年时间来进行债务结构的优化。
此外，阳光城近两年净负债率呈现降低的态势 。2019年上半年业绩报告显示，从净负债率来看，2019年上半年阳光城净负债率为145.13%，较年初下降37个百分点。此外，阳光城的平均融资成本为7.72%，比2018年年末优化22个基点，降杠杆成效显著。但阳光城相对于旭辉控股上半年69.5%的净负债率相比，阳光城差距仍然较大。
数据来源：东方财富网，微博房产制图
除了，净负债率有所降低之外，房企的短期偿债能力，也在回升。图中为房企流动比率近五年的走势，可看出，2016年房企短期偿债能力达到峰值，之后一直下降，在2019年上半年有所回升。
根据业绩报告得知，2019年上半年阳光城有息负债1121.21亿元，近二年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元），其中短期有息债务规模341.61亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%。截止到2019年6月底，阳光城的货币资金为433.1亿元。
相对于阳光城来讲，旭辉控股的财务优化能力使它很不像闽系房企。2019年半年报显示，旭辉控股现金存量较2018年年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3，债务结构良好。
虽然短期负债有所下降，但阳光城执行副总裁吴建斌曾公开表示“对于房企来说，这个阶段的核心任务就是资金池的水要多，而且是活水。”
回款、利润导向为目标
受益于市场环境，房企规模快速增长已经不存在，房企盈利空间不断受到外部环境的挤压。加快回款，优化净利率成为房企共同奋斗的目标。
数据来源：房企年报，微博房产制图
根据2019年上半年业绩报告可知，阳光城的净利率为6.84%，较去年同期有小幅下降；旭辉控股净利率为21.99%，较去年同期下降0.68个百分点；融信中国净利率为13.19%，较去年同期下降约2.58个百分点。
净润率偏低可能也是房企快速发展的“后遗症”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对微博房产称，目前大多房企为合作开发项目，合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应的，公司净利润和净利率可能会出现增速放缓或下滑。
阳光城执行董事朱荣斌在2019年上半年业绩会上表示，“利润率一直是阳光城的一个短板，现在还是比较低的水平，我们自己也很不满意。未来利润率会是整个房地产行业的问题，在限价政策下，要实现高利润率是很困难的。”
有业内人士分析，长期来看，房企的盈利依然更依赖于自身的运营管理和成本控制。同时，房企也需要通过产品线标准化、升级产品品质等途径，实现产品溢价。
据悉，阳光城将在2019年下半年推进两项调整，即品质导向、利润导向。朱荣斌表示，“下半年，阳光城将平衡规模与利润的关系，加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口；利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。”
同样，旭辉控股董事长林中曾介绍，未来旭辉以销定产，降低库存、提高去化、加快回款、加快现金周转，以”高筑墙、广积粮”为目标。
随着调控进一步进入深入和精细化，在群雄逐鹿的时代，闽系房企已经逐渐走出自己的“高杠杆”模式，那未来如何弯道超车，“以奇制胜”，仍需要企业进行思考。
